Vertragsrecht für Kleinwohnformen auf fremden Grundstücken

Die Vorarbeit ist im Stammtisch Aargau geleistet worden durch die Mitglieder Yvonne, Liliane und Tobias. Als nächster Schritt wurden die erarbeiteten Unterlagen durch unser Partnerbüro für Rechtsabklärungen geprüft und rechtlich tiefer durchleuchtet. Daraus sind weitere wertvolle Erkenntnisse entstanden.

Eine zentrale Frage, die sich beim Mieten von Grundstücken für Kleinwohnformen stellt, betrifft die Wahl des richtigen Vertrags. Wir haben verschiedene Varianten wie Bau­rechtsvertrag, Pachtvertrag und Mietvertrag geprüft, um die Realisierbarkeit eurer Vorhaben zu klären. Insbesondere haben wir uns gefragt, ob ein Mietvertrag in diesem Kontext rechtlich durchsetzbar ist.

Unsere Untersuchungen haben ergeben, dass die Vermietung einer unbebauten Grundstücksfläche gemäss Artikel 266b OR als Miete einer unbeweglichen Sache betrachtet wird. Darauf möchten wir euch klare Empfehlungen zur Ausgestaltung des Mietvertrags geben, um rechtliche Aspekte zu berücksichtigen und mögliche Probleme zu vermeiden. Dazu gehören unter anderem Regelungen zur Kündigung, zu den Anschlüssen, dem Umgang mit Bauten am Ende des Mietverhältnisses, zur Untermiete, zur Vormerkung im Grundbuch und zur Kostentragung bei einer ausserordentlichen Kündigung.

Wenn man von einem Pachtvertrag spricht, muss einem klar sein, dass es dort zwei rechtliche Grundlagen gibt. Das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) regelt die Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke. Für Grundstücke in der Bauzone, Immobilien oder bei geschäftlichen Betrieben gilt das Pachtrecht gemäss OR (ab Art. 275). Ein Pachtvertrag ermöglicht es dem Pächter, mit dem Grundstück einen Ertrag zu erwirtschaften, es also geschäftlich zu nutzen. Ein Pachtvertrag ergibt Sinn, wenn die errichteten Kleinwohnformen weitervermietet werden sollten.

Ein wichtiger Punkt, den es zu beachten gilt, ist der Mieterschutz gemäss OR. Es ist entscheidend zu verstehen, dass die Vermietung von Grundstücken für Kleinwohnformen nicht automatisch als Miete von Wohnraum gilt. Daher ist der Mieterschutz in diesem Kontext geringer als bei der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen.

Zurzeit erarbeiten wir zwei Merkblätter zum Thema Baurecht und Mietrecht. Ebenfalls dazu soll eine Mietvertragsvorlage entstehen, welche wir dir als Mitglied zur Verfügung stellen möchten.

Insgesamt zeigt unsere rechtliche Abklärung, dass das Mieten von Grundstücksflächen für Kleinwohnformen nicht als Miete von Wohnraum angesehen wird. Es ist daher wichtig, den Mietvertrag entsprechend aufzusetzen, dass trotzdem der Mieterschutz und die Verbindlichkeiten klar geregelt sind. Ansonsten können bei einem Wechsel der Eigentümerschaft oder bei Streit grössere finanzielle Kosten für den Mieter entstehen.